Comment investir dans l’immobilier commercial ?

Investir dans un local commercial présente un grand avantage : un rendement près de deux fois plus intéressant que pour les biens résidentiels (entre 4 % et 10 % contre 2 % à 5 % pour ces derniers). Il s’agit aussi d’une location plus sécurisante, puisque les impayés sont plus rares et, s’ils arrivent, vous avez à votre disposition des recours plus simples et plus rapides. Mais attention : plus encore que pour un bien résidentiel, vous devez, en choisissant le local commercial dans lequel vous souhaitez investir, accorder un intérêt particulier à la localisation. Les tarifs et l’attractivité peuvent en effet varier du simple au triple, voire plus, dans une même rue !

Comme dans le cadre d’un logement, une fois le local acheté, vous devrez trouver preneur et signer un bail avec le locataire pour faire les choses dans les règles. La différence : il est conclu pour plus longtemps, puisque sa durée minimum est de neuf ans, sauf dans le cas d’une location saisonnière ou d’un bail dérogatoire. Vous pouvez vous mettre d’accord sur un bail « tous commerces », qui permet d’exercer toute activité. La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre vous et le locataire doit figurer dans le contrat, et un état des risques naturels et technologiques doit obligatoirement y être joint.

En tant que propriétaire, la mission de vous assurer que les locaux soient dans les règles vous revient. Vous devez donc déclarer les changements qui affectent leur valeur locative, à savoir, entre autres, un changement de consistance (agrandissement, surélévation, division ou réunion de locaux préexistants…), un changement d’utilisation (par exemple aménagement d’un atelier en magasin), etc. Vous devez pour cela déposer la déclaration correspondante auprès du service des impôts dont dépendent les locaux dans les trois mois suivant les changements. Si le local rassemble plusieurs activités, c’est celle qui occupe la plus grande surface qui doit être déclarée comme activité principale.